Pod pojęciem “selekcji najemców” w branży wynajmu nieruchomości rozumiemy dobór tego najwłaściwszego najemcy spośród grona kandydatów do zamieszkania w oferowanym przez nas lokalu. A jaki jest Twój wymarzony najemca? Wynajmując mieszkanie, albo dopiero przymierzając się do tego, z pewnością o tym myślałeś. Najlepiej młoda para, i to bez dzieci, prawda? To w sumie logiczne przecież, bo starsze osoby to powinny mieć już swoje mieszkanie, a jeśli nie mają, to zapewne są osobami niezaradnymi życiowo. Dlaczego bez dzieci? Bo wszyscy wiedzą, że z dziećmi to nie da rady eksmitować, a jak da radę to z dużymi problemami. Lepiej unikać. Logiczne? Tak, przyznaję, że brzmi to logicznie. Swoją drogą, zastanawia mnie jednak dlaczego tak często osoby wynajmujące nieruchomość mieszkalną poszukując najemcy kierują się wizją (łatwej?) eksmisji. Nie tym, aby potencjalnego najemcę lepiej poznać, ocenić jak może się układać współpraca, ale tym, aby się go można było szybko pozbyć. Przesadzam? To czemu w treści większości ogłoszeń przeczytać określenie “najem okazjonalny”? Dla niezorientowanych wyjaśniam, że w umowie najmu okazjonalnego – podpisywanej u Notariusza – najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji (czyli w praktyce eksmisji) w razie braku płatności. Pominę w tym momencie rozważania na temat tego w jakim stopniu taka forma umowy najmu jest faktycznie skuteczna, a na ile służy ujawnianiu w Urzędzie Skarbowym spodziewanych dochodów z najmu 😉
Tym przydługim wstępem chciałbym pokazać, że większość wynajmujących zabiera się do poszukiwania dobrego najemcy od … drugiej strony. Oczywiście poszukując najemcy warto jest przyjąć zasady, którymi będziemy się kierować dobierając najemcę. Podobnie inwestując na giełdzie. Tam gdzie są zasady, można wyłączyć emocje. Odpowiednie kryteria są albo spełnione albo nie i nie ma znaczenia, czy najemcą ma być bardzo dobry znajomy naszego znajomego czy może ktoś komu nasze mieszkanie bardzo się podoba i bardzo, ale to bardzo prosi nas, aby to jemu mieszkanie wynająć.
Grunt to dobrze te kryteria dobrać.
W AKED kierujemy się dobrymi praktykami promowanymi przez Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem MIESZKANICZNIK. Podstawową zasadą jest posiadanie przez najemcę zatrudnienia. Legalnego zatrudnienia. Nie czujemy się skrępowani zadając pytanie o miejsce zatrudnienia i wysokość osiąganych dochodów, wskazując przy tym, że przy podpisaniu umowy poprosimy o udokumentowanie zadeklarowanych kwot. Słysząc wyjaśnienia, że “na umowie to jest tylko tyle, a drugie tyle to do ręki” staramy się nie kontynuować rozmów. W razie braku płatności czy szkód przekraczających wysokość kaucji (o kaucji innym razem) i uzyskania – wobec nierzetelnego najemcy – sądowego nakazu zapłaty, prawdopodobnie egzekucja komornicza i tak nie byłaby skuteczna, bo dotyczyłaby jedynie tej “oficjalnej” części wynagrodzenia. Rozmawiając z najemcą staramy się oszacować miesięczne koszty eksploatacji lokalu (czynsz najmu, opłaty stałe do spółdzielni/wspólnoty, media) uwzględniając ilość osób, które miałyby w lokalu zamieszkać, oraz ich przyzwyczajenia i na tej podstawie wskazujemy jakich minimalnych dochodów oczekujemy, aby podjąć współpracę. Czy jesteśmy bezczelni oczekując tak wielu wielu informacji i tak głęboko wchodząc w prywatne sprawy najemcy? Być może tak właśnie jesteśmy postrzegani, póki… nie wyjaśnimy dlaczego tak postępujemy. Nie mamy prawa nikogo przymusić do przekazywania nam takich informacji, ale również nikt nie może przymusić nas do podpisania z nim umowy. To kwestia zrozumienia i uszanowania interesów obu stron. Zdaję sobie sprawę, że stosując tak twarde kryteria eliminujemy grupę bardzo uczciwych i bardzo przy tym dbających o poufność informacji, najemców, ale … zasady są po to, aby ich … przestrzegać. No więc dlaczego to dla nas takie ważne? Podpisując umowę najmu przekazujemy najemcy w posiadanie mieszkanie naszego klienta, mieszkanie warte często kilkaset tysięcy złotych (a nierzadko więcej jak pół miliona złotych). Rozsądnym, byłoby mieć przekonanie, że najemca będzie w stanie regulować należności w terminie. Wielokrotnie osoby, które rozmawiają z nami o wynajmie nieruchomości, będą ją wynajmować po raz pierwszy w życiu. Kierując się emocjami nie do końca realnie oceniają swoje możliwości finansowe. Uważam, że naszym zadaniem – kierując się interesem zarówno wynajmującego jak i najemcy – jest ustalenie czy wynajmowane mieszkanie nie będzie nadmiernym obciążeniem budżetu najemcy. Wielokrotnie wspólnie z najemcą dochodziliśmy do wniosku, że powinien poszukać nieruchomości mniejszej lub w niższym standardzie, póki jego kariera zawodowa nie przyspieszy.
Na co jeszcze warto zwrócić uwagę? Cenną informacją jest podejście potencjalnego najemcy do konieczności wpłaty kaucji. Kiedy słyszymy pytanie czy kaucję można rozłożyć na raty, zapala nam się lampka ostrzegawcza. Szukamy najemcy wypłacalnego, którego płynności finansowej nie zachwieją jakieś drobne zdarzenia losowe. Jeśli kandydat do współpracy z nami nie ma dość oszczędności, aby wpłacić kaucję w pełnej wysokości, uznajemy taką osobę za najemcę podwyższonego ryzyka i odmawiamy podjęcia współpracy.
Kolejnym przykładem weryfikacji najemcy jest … jego historia wynajmu. Jeśli wynajmował wcześniej inną nieruchomość i współpraca ta układała się pomyślnie, poprzedni wynajmujący zazwyczaj zgodzi się to potwierdzić. Kiedyś podczas jednej z rozmów usłyszeliśmy, że poprzedni wynajmujący to był straszny, bo… dopominał się o płatność w terminie. Z pewnością nie chcielibyśmy być tak samo wspominani 😉 Nie podejmujemy współpracy z osobą, która już przy pierwszym spotkaniu z taką nonszalancją podchodzi do sprawy terminowych płatności. Zawsze jednak – gdy słyszymy, że wcześniej była wynajmowana inna nieruchomość – prosimy o potwierdzenia płatności czynszu za ostatnie 6-12 miesięcy. Na potwierdzeniach zaś interesują nas… terminy realizowanych płatności. Jeśli w kolejnych miesiącach jest to zawsze ten sam dzień miesiąca możemy założyć, że mamy do czynienia z rzetelnym płatnikiem. Kiedy jednak da się zaobserwować rozstrzał dat w kolejnych miesiącach to widzimy, że z płynnością finansową tej osoby może być różnie. Albo kiedy słyszymy, że za poprzednią nieruchomość płatność była “do ręki” i niestety nie ma na to żadnych potwierdzeń, to zakładamy, że kandydat historii wynajmu to jednak nie ma.
Niezastąpiona w procesie selekcji najemców jest… rozmowa. Kiedy potencjalny kandydat przeszedł przez formalne “sito”, rozmowa podczas spotkania na żywo pozwala nam się upewnić czy będzie nam się dobrze współpracowało. Nie obawiajmy się dopytać dlaczego właśnie ta lokalizacja. Niejednokrotnie w rozmowie okazywało się, że miejsce pracy znajduje się stosunkowo daleko od wynajmowanego lokalu. Cóż z tego, że lokal bardzo się podoba, jeśli codzienne dojazdy okażą się na tyle uciążliwe, że po zakończeniu umowy najemca nie będzie zainteresowany jej przedłużeniem? Oczywiście to nie nasza sprawa ile czasu najemca poświęca na dojazdy do pracy, ale… jeśli wiemy, że dojazdy mogą się okazać kłopotliwe i po roku mielibyśmy szukać kolejnego najemcy to… może od razu poszukajmy takiego, z którym (prawdopodobnie!) moglibyśmy się związać na dłużej? W trakcie rozmowy mimochodem informujemy kandydata, że przed podpisaniem umowy sprawdzimy go w ogólnodostępnych bazach dłużników i pytamy, czy nie będzie to problem. Jego reakcja również nam bardzo wiele powie – brak reakcji (np. kolejnego kontaktu) również 😉
Po co to wszystko? Bo wychodzimy z założenia, że problemy należy przewidywać i zawczasu eliminować, a nie jedynie liczyć na ich pomyślne rozwiązanie w przyszłości. Ryzyko trafienia na nierzetelnego najemcę istnieje zawsze, ale poprzez właściwą selekcję najemców skutecznie owe ryzyko minimalizujemy. Dla dobra naszych klientów.
